Türkiye inşaat sektöründe Porter’ın beş gücü: Rüzgar nereden esiyor? I Ekin Tanyel yazdı

(The Turkish Post) – EKİN TANYEL 

Türkiye ekonomisini anlamak için inşaat ve çıktısının doğrudan ilgilendirdiği gayrimenkul sektörüne bakabilmek, önemli göstergeler sunar ve bakış açısına ışık tutar. Son beş yıl, bu sektör için adeta bir laboratuvar deneyine dönüştü. Gelin Michael Porter’ın sektörlerin stratejik pozisyonlanması ve rekabet yoğunluğuna dair ünlü “Beş Güç” modelinden ilham alarak bu değişimi birlikte değerlendirelim.

Öncelikle rekabetten başlayalım. Pandemi döneminde devlet destekli kredilerle başlayan konut satış rekorları, 2023’te deprem sonrası yeniden inşa süreciyle zirve yaptı. Bugün rekabet öylesine kızışmış durumda ki kâr marjları eridi; firmalar hayatta kalabilmek için fiyat kırma yarışına girdi. Büyük şirketler kamu ihalelerinde avantajlı konumdayken küçük ve orta ölçekli firmalar nefes almakta zorlanıyor.

Yeni giriş tehdidi tarafında ise tablo tersine döndü. 2020-2021’de düşük faiz ortamında müteahhitlik adeta serbest meslek giriş alanı gibiydi; çok sayıda yeni firma kuruldu; mevcutlar önceki dönemlerdeki altın yıllarının arayışına girdi. Bugünse finansman pahalı, sermaye gereksinimi daha büyük. Yeterlilik şartlarının sıkılaşmasıyla sektöre yeni girmenin maliyeti ciddi biçimde arttı.

Tedarikçiler cephesinde çimento, demir, enerji gibi temel girdilerin fiyatı son beş yılda katlanarak arttı. Deprem sonrası arz sıkışıklığı tedarikçilerin pazarlık gücünü daha da yükseltti. Müteahhitler çoğu zaman “kabul et ya da vazgeç” noktasında, fiyatı tartışma lüksü kalmadı.

Alıcıların gücü de dikkat çekici şekilde değişti. Pandemi döneminde düşük faiz fırsatı alıcıları piyasaya çekti ve satışlar rekor kırdı. Bugün ise faizlerin yükselmesi, hanehalkı gelirlerinin erimesiyle birlikte alıcılar çok daha seçici hale geldi. Yabancı yatırımcı ilgisinin son 1-1.5 senede (varlıkların döviz bazlı değerlerinin aşırı yükselmiş olması sebebiyle) azalması da pazarın daha yerli ve temkinli bir karakter kazanmasına yol açtı. Finansman tedarikçilere ek maliyetler getirirken, talep tarafında da muazzam baskılayıcı durum yaratıyor. BDDK’nın düzenlemeleri de (örneğin bir konutu olanara, ikinci konut alırken kredilerde çok ciddi limitasyon olması vb) talebe yönelik baskıları körüklüyor.

İkame tehditleri ise geçmişe kıyasla çok daha görünür. Eskiden gayrimenkul en güvenli yatırım aracı olarak görülürdü. Bugün borsa, mevduat ve hatta dijital varlıklar yatırımcı için ciddi alternatifler sunuyor. Ayrıca prefabrik ve modüler yapı çözümlerinin yükselişi, klasik inşaat modelinin tek seçenek olmaktan çıktığını gösteriyor.

Bütün bu değişimleri bir tabloyla özetlemek gerekirse:

Porter’ın çerçevesi bize net bir mesaj veriyor: Türkiye inşaat sektörü artık çok daha zorlu, maliyet baskısının yüksek olduğu ve alıcıların seçici davrandığı bir pazara dönüşmüş durumda. Alıcılar istekli olsalar bile talep tarafında finansmana erişim konusunda sıkıntı yaşıyorlar. Ancak finansmana erişim belki de 6-8 aylık bir dönemde rahatlayacak. Bu da alıcıların gücünü daha da artıracak ancak tedarikçileri de reaksiyon verebilir hale getirecek.

Tüm bu etkin güç vektörleri ışığında, sektör için artık sadece bina inşa etmek yetmiyor; finansmanı doğru yönetmek, tedarik zincirini optimize etmek ve müşteri beklentisini iyi okumak hayati hale gelmiş gibi duruyor.

Konut Kredisi Faizleri ve Enflasyon: Piyasada Beklenen Dönüş

Konut kredisi faizleri son dönemde yatırımcılar ve ev almayı düşünenler için gündemin en önemli başlıklarından biri haline geldi. Mevcut verilere göre, en düşük konut kredisi faizi aylık %2,7 seviyesinde. İlk 5 banka ortalaması ise aylık yaklaşık %3,2 civarında seyrediyor. Bankalar çok temkinli ve kademeli şekilde oranları aşağı çekiyorlar.

Bu oranları, basit bir hesapla piyasanın “gerçekçi” konut kredisi seviyesini görmek mümkün: Eğer 12 ay sonrası için enflasyon öngörüsü %30 ve üzerine eklenen 10 puan ile birlikte düşünürsek, yıllık toplam faiz yaklaşık %40 olur. Bu da aylık %3,3’e denk geliyor. Başka bir deyişle, şu anki aylık faiz oranları, piyasanın beklenen senelik enflasyon oranları ve risk primleriyle uyumlu bir seviyede seyrediyor.

* Aylık İndirgeme

OVP’ye göre açıklanan enflasyon hedefleri, her ne kadar gerçekleşmesi belirsiz olsa da, uzun vadede piyasaya yön veren bir referans noktası işlevi görüyor. Hesaplamalara göre, konut kredisi faizleri aylık %2,14 seviyesine indiğinde, reel faiz oranı enflasyonun altında kalacak. Bunu sağlayabilmek için enflasyonun yıllık %18, yani aylık yaklaşık %1,5 seviyesinde gerçekleşmesi gerekiyor.

Politika yapıcıların son dönemdeki çabaları da bu yönde: Tüketim tarafında enflasyonun aylık %1,5 bandına çekilmesi hedefleniyor ve son 2-3 ayda bu oran %2-2,2 civarında gerçekleşti. Eğer önümüzdeki birkaç ayda art arda aylık enflasyon %1,5 seviyesinde açıklanırsa, hem tüketici güveni hem de kredi talebi yeniden canlanabilir. Piyasalar, böylesi bir ortamda harcamaya ve yatırıma daha hızlı yönelir. Fiyatlar da doğal olarak önemli bir elastisiyet kazanacaktır (yani bölgesel talebe göre şekillenen ve artabilen fiyatlar).

Enflasyon kontrolü amaçlı sıkı para politikasının devam etmesine rağmen ve konut kredisi faizlerinin reel olarak negatif seviyelere yaklaşmasıyla birlikte, gayrimenkul talebinin yeniden hız kazanacağı yönünde. Elbette makroekonomik dengeler ve dış faktörler de süreci etkileyebilir, ancak mevcut göstergeler umut verici bir tablo çiziyor.

… önümüzdeki dönemde bu sektörde kimler ayakta kalacak? Muhtemelen sadece en iyi projeleri yapanlar değil; aynı zamanda en iyi stratejiyi kuranlar ve etkili güçlerin yarattığı dinamikleri iyi okuyanlar. Türkiye inşaat sektörü artık dayanıklılık ve strateji unsurlarını göz ardı edenlerin varlığını sürdüremeyeceği bir evreye çoktan girmiş durumda.