(The Turkish Post) – ALP YALMAN
Türkiye’de hızla artan enflasyon rakamları, iğneden ipliğe bütün ürünlere zam olarak yansıyor. Haliyle gıda ürünlerindeki yükselişle birlikte, konut fiyatlarında da ciddi bir artış dikkatlerden kaçmıyor. Buna ek olarak, özellikle büyükşehirlerde kira fiyatlarının da astronomik artışı vatandaşın belini büküyor. Bazı aileler, bu sorunu kökünden çözmek için ev satın alma yolunu tercih ediyor. Bu kez de vatandaşın karşısında konut fiyatlarındaki yüksek faizler ve ödeme planları çıkıyor. Hal böyle olunca, insanların gelecek planları tamamen erteleniyor. Ne var ki, politika faizinin düşmemesi ve buna bağlı olarak da bankaların yüksek faizle konut kredisi vermesi de, ilk ev alacakları ve evini yenilemek isteyenleri kara kara düşündürüyor.
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu’nun (BDDK) ikinci ev alacaklara evin değerinin yüzde 22,5’inden fazla konut kredisi verilmesini yasaklamasını da eklediğinizde, piyasada tam bir kısır döngü yaşanıyor. BDDK’nın kararına göre, 5 milyon TL değerindeki bir evi ikinci tapulu ev olarak alacak olan kişilere, evin değerinin yüzde 22,5’i kadar kredi kullandırılacak.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), konut satış istatistiklerini geçtiğimiz ay açıkladı. Buna göre, Türkiye genelinde konut satış sayısı, kasımda geçen yılın aynı ayına kıyasla yüzde 63,6 artışla 153 bin 14 olarak kayıtlara geçti. Ocak-kasım döneminde de satışlar, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 16,4 artarak 1 milyon 265 bin 388’e çıktı. İstanbul, kasımda konut satışlarında 26 bin 320 ile en yüksek paya sahip il olurken, bu şehri 14 bin 916 ile Ankara, 8 bin 583 ile İzmir takip etti.
TÜİK’in rakamları dikkate alındığında, ülke genelinde ciddi bir konut satışı olduğu aşikar. Ancak Türkiye’de piyasadaki aktörlerle yapılan mülakatlarsa bunun tam aksini gösteriyor. Çünkü ülke genelinde 5 milyon liranın altında, iyi bir seviyede konut bulunmuyor. Bir oda bir salonun bile 1 milyon 750 bin ile 2.5 milyon arasında fiyatlandığı düşünüldüğünde, konut fiyatlarında önümüzdeki günlerde yeni bir artışın olmayacağını kimse garanti edemez. Diğer bir nokta da, vatandaşların büyük çoğunluğu elindeki konutunu satamıyor. Bununla birlikte de yenisini alamıyor. Hal böyle olunca da piyasada ciddi bir daralma oluşuyor.
Bunun da temel sebebi; Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu’nun konut kredileri ve konut teminatlı kredilerde uyguladığı yeni değerleme oranı. Bu değişiklik haliyle piyasada ciddi bir tartışma yarattı. Özellikle ikinci evini almayı düşünenler için getirilen kısıtlamalar, hem sektör temsilcileri hem de potansiyel alıcılar tarafından yakından takip ediliyor. BDDK’nın kararına göre; ikinci ve sonrası konut alımlarında, tüketicinin kendisi veya yakınları üzerine en az bir konutunun bulunması durumunda, konut kredisi değer oranı yüzde 75 oranında daraltıldı. Bu, özellikle yatırım amaçlı konut edinmek isteyenlerin bütün hayallerine sekte vurdu. Çünkü ikinci el konutlar için belirlenen yeni kredi oranları, alıcılar için önemli bir değişiklik anlamına geliyor. 1 milyon liranın altındaki ikinci el konutlar için yüzde 22,5: 1 ile 2 milyon lira arasındaki konutlarda ise yüzde 17,5 kredi alınabilecek. Bu, özellikle ikinci el konut piyasasında önemli bir yavaşlamaya sebep oluyor haliyle.
Bu açıdan BDDK’nın kararının savunulabilecek hiçbir yanı yok ne yazık ki. Serbest piyasanın hüküm sürdüğü bir ortamda, ödeme planları yapabilen her birey, ikinci ve üçüncü konutunu alabilir. Hukuki olarak bunun önünde hiçbir engelde bulunmuyor. Bu yönde kredi talebinde bulunan bireylere, belirli bir oran kısıtlaması getirilmesinin kabul edilir bir yanı bulunmuyor. Çünkü piyasalarda TL’ye güven olmadığı için vatandaşlar, en büyük koruma kalkanı olarak konut yatırımı düşünüyor. Hal böyleyken, birinci konut dışında ikinci bir alım için yüzde 22,5 gibi komik bir rakamı kredi kapsamına almak asla iyi niyete matuf bir hareket olamaz. Türkiye’deki bankacı kaynaklardan alınan bilgiler de bunu doğruluyor. Son birkaç aydır konut kredisinde ciddi bir düşüş yaşanıyor. Örneğin bugün ilk evini almak isteyen bir bireye, özel bankalar maksimum 2 milyon 750 bin TL’ye kadar kredi veriyor. Bu rakam kamu bankalarında 500 bin TL seviyesinde. Kredi sözleşmelerinde haliyle kurumlar kefil de istiyor. Bunun en büyük sebebi de, piyasadaki güvensizlik karmaşası.
Yine kaynakların aktardığına göre, ikinci evini almak isteyenlere ise maksimum 650 bin lira gibi komik bir kredi veriliyor. En düşük rakamsa 225 bin lira. Şartlar bu durumdayken, Türkiye genelinde komut satışında patlama yaşandığı iddiası ne kadar gerçekçi. Şayet piyasaya ve insanınıza güveniniz varsa, o zaman ikinci ve üçüncü evini almak isteyenlere hiçbir kısıtlama getirmezsiniz. Bu yaklaşım sadece kapalı piyasalarda yaşanan bir ekonomik kısıtlama olarak literatürde yerini alıyor. Ancak aynı standardın 21. yüzyılda uygulanıyor olmasını anlamak mümkün değil. Hadi, birinci konutu olan bir bireye kredi kısıtlaması kararı aldınız, bu uygulamayı diğer aile bireyleri için de genişletmenizi nasıl yorumlamak gerekiyor? İşte asıl mesele bu! Ekonominin temeli her zaman hukuka ve demokrasiye dayanır. Para ve sermaye her zaman hukuki güvencenin olduğu topraklara akın eder. Hukuki şartların oluşmadığı hiçbir noktaya sermaye yatırımı olmaz ne yazık ki. Siz hiç İngiltere’de ya da başka bir Avrupa ülkesinde ikinci evini alacaklara kısıtlama getirildiğini duydunuz mu? Ben burada hiç görmedim. Hatırlatayım…
